Do đất phía tây Hà Nội bị đẩy lên quá nóng, một số người dân và giới đầu cơ bắt đầu tìm về những khu vực có giá mềm hơn, để tìm nguồn hàng. Điển hình là khu vực phía đông bắc Hà Nội. Tuy nhiên, liệu rằng một khu vực có vị trí không phải quá lý tưởng, có thực sự hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư, hay việc giá đất ấm lên chỉ là một tác động ngầm đến thị trường một cách có chủ đích? Nguyên nhân chính do đâu?

Chớp thời cơ

Với tâm lý, muốn đón đầu các “đợt sóng” của thị trường, giới kinh doanh BĐS  đã sớm “đánh hơi” được các dự án quy hoạch của thành phố, vì vậy, dù mới chỉ là dự thảo đang còn chờ phê duyệt,  nhưng đề xuất quy hoạch 10 đô thị vệ tinh của Hà Nội bao gồm đô thị Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai – Miếu Môn, đô thị chuỗi giữa vành đai 3 và 4... đã khiến cho các khu vực này thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.

 

Một số dự án đang được quan tâm tại phía đông bắc Hà Nội.

Việc quy hoạch những đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội để tạo thành đô thị nông thôn là nhằm mục đích để thu hút dân cư nội đô, và để người dân nông thôn không phải kéo vào nội đô làm việc, gây quá tải cho hạ tầng, đồng thời đưa ra giải pháp liên kết vùng, bảo tồn di sản, bản sắc văn hóa. Vị trí địa lý và hạ tầng cơ sở luôn là những yếu tố đầu tiên được giới đầu tư quan tâm khi quyết định đầu tư vào một dự án nào đó. 

Sau khi sáp nhập về Hà Nội, mạng lưới giao thông của Mê Linh được đầu tư khá liên hoàn, thông suốt từ khu dự án toả đi các khu đô thị liên quan. Cơ sở hạ tầng được đầu tư sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm của Mê Linh đến các khu vực, trung tâm xung quanh như Ciputra, Hồ Tây, Mỹ Đình… Mặt khác, các khu đô thị mới ở Mê Linh còn nằm giữa các tuyến đường vành đai 3 và 4, đảm bảo việc lưu thông với các vùng lân cận.

Bên cạnh đó, khu vực này còn có các dự án đã được UBND TP phê duyệt sẽ triển khai trong thời gian tới như: Trung tâm dịch vụ giải trí, du lịch Quang Minh; Trung Tâm thương mại và biệt thự cao cấp Vạn Niên; Trung tâm phân phối và lưu giữ giao nhận hàng miền Bắc; Trung tâm thương mại và các dịch vụ phụ trợ; Trường Đại học Tài chính – Ngân hàng, Bệnh viện cho người thu nhập cao, chữa bệnh miễn phí cho người nghèo… 

Tuy nhiên, khách quan mà nói dù có thể trở thành đô thị vệ tinh trong tương lai song hiện nay vị trí địa lý ở những khu vực đông bắc này chưa thực sự thuận lợi bởi còn cách xa trung tâm. Hơn nữa các dự án đô thị, trung tâm thương mại… được quy hoạch hứa hẹn sẽ thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này lại là những dự án khá dài hơi. Khả năng kéo dài tới 1–2 năm nữa mới đi vào hoàn thiện. 

"Tâm lý đám đông" vẫn quyết định việc đầu tư

Sở dĩ thị trường BĐS có thể sốt trở lại phần nhiều là do chính tâm lý đám đông của người mua. Bởi  khi thị trường bắt đầu “ấm” lên thì người dân lại đổ xô đi mua đất. Và khi các chủ đầu tư càng liên tục tăng giá nhà, đất dự án thì cả người dân lẫn nhà đầu tư lại càng đổ xô đi mua vì sợ giá sẽ còn… tăng nữa.

Hiện tại, giá đất chia lô tại các khu như  Mê Linh, Hà Phong, Minh Giang – Đầm Và… đều đã tăng so với giá gốc nhưng vẫn còn rất nhiều người hỏi mua. Ngoài một tỷ lệ nhỏ người dân có nhu cầu thực tìm mua nhà, đất thì đa phần còn lại là giới đầu cơ đang vào đợt tung tiền nhằm đón đầu tư khi thời gian cuối năm - khoảng thời gian được kỳ vọng nhất của giới kinh doanh nhà đất, đang cận kề.

Tuy nhiên, dù là do nguyên nhân nào đi nữa thì có thể thấy, tâm lý đám đông trong đầu tư bất động sản đang là nhân tố quan trọng hàng đầu đối với sự thành công của một dự án. Nắm bắt được tâm lý đó, không ít chủ đầu tư đã khai thác triệt để yếu tố này để tạo ra những “cơn sốt” hàng nhằm nâng giá BĐS của mình lên so với giá gốc..

 

Ngoài một tỷ lệ nhỏ người dân có nhu cầu thực tìm mua nhà, đất thì đa phần còn lại là giới đầu cơ đang vào đợt tung tiền nhằm đón đầu tư (Ảnh minh họa)

Theo ông Nguyễn Đình Trung chuyên viên môi giới BĐS Công ty CP Đầu tư xây dựng Tân Minh cho biết: hiện  rất ít dự án ở Hà Nội có mức chênh giữa giá gốc với giá bán dưới 10 triệu đồng/m².

Ví dụ chung cư khu Xa La có giá gốc từ 13 triệu mỗi m², thậm chí hồi năm ngoái xuống đến 11 triệu/m², song hiện nay lại có xu hướng tăng lên 16-18 triệu/m². Đất ở khu biệt thự Hà Phong, khu biệt thự Minh Giang - Đầm Và, giá gốc chủ đầu tư bán ra cách đây 1, 2 tháng chỉ có 5,5 triệu đồng/m² nhưng hiện tại các tay môi giới đã đòi tăng giá lên 1-2 triệu đồng/m².

Hay như đất chia lô tại dự án Mê Linh – Dimond Park giá gốc 5-6 triệu đồng/m²  cách đầy vài tháng, giờ cũng đã được giới trung gian đẩy giá lên tới 10 triệu/m2, dù chưa có ai thống kê được lượng giao dịch thành công, nghĩa là liệu có người chấp nhận bỏ tiền mua giá đắt nhiều hay ít, song việc người bán tự ý  đẩy giá đất lên theo phong trào khiến cho người dân có nhu cầu thực không khỏi chóng mặt.